住み替えとは？タイミング・流れ・後悔しないポイントをわかりやすく解説

住み替えとは、今住んでいる住居から新居へ住まいを替えることです。今より便利な住居を求めて行う人もいれば、金銭的な理由で行う人まで理由はさまざま。

住み替えでは動く金額が大きいため慎重に行動する必要があります。本記事では住み替えの意味や理由、流れ、タイミング、注意点などをわかりやすく解説します。

住み替えとは

住み替えは今後の生活を考えて行われる住まいの変更のこと。まずは住み替えの意味や実施する理由を見ていきましょう。

住まいを替えること

住み替えとは、売買などの不動産取引を伴う住まいの変更のことを指します。一般的には以下のパターンが住み替えに該当します。

＜住み替えに該当するパターン＞

• ・賃貸物件から賃貸物件へ住み替え
• ・賃貸物件から購入したマイホームへ住み替え
• ・売却するマイホームから購入したマイホームへ住み替え
• ・売却するマイホームから賃貸物件へ住み替え

実家から賃貸物件への引っ越し、賃貸物件から実家への引っ越しなどは住み替えには該当しません。

住み替えをする理由

国土交通省の調査によると、最近5年間に実施した住み替えの理由（目的）は以下のとおりです。

＜住み替えの目的＞

• ・通勤・通学の利便性
• ・部屋の広さ・部屋数
• ・単身赴任
• ・離婚
• ・新しさ・きれいさ
• ・結婚
• ・住居費の負担を軽減
• ・子育てのしやすさ
• ・老後の住みやすさ

など

参考：国土交通省「平成30 年住生活総合調査結果 」

今住んでいる家よりも良い環境・方向性を求めて住み替えを選択する人が多い傾向です。

どちらがベスト？住み替えのタイミング

住み替えをする場合、新居の購入と旧居の売却が同時にできるタイミングがベストと言えます。もしもタイミングが合わず新居の購入に時間がかかった場合、仮住まいを用意する必要があります。

一方で売却に時間がかかってしまう場合も、住宅ローンを二重に払うことになりかねません。

しかし、実際には購入と売却を同時に行うのは難しい傾向にあります。そのため、売り先行にするか買い先行にするかを選択することになるでしょう。

①売り先行

売り先行の住み替えとは、先に住んでいる住居の売却活動を行い、売却ができたのち新居を購入して引っ越して住み替える方法です。

＜メリット＞
・新居を購入する前に売却が完了するので、新居の購入資金に充てられる
・新居の支払いが生じていないので売り急ぐ必要がなく、時間的に余裕がある

＜デメリット＞
・内覧対応をする可能性がある
・売却後にすぐ新居を購入できない場合は仮住まいを探す必要がある

売り先行の住み替えをする場合は、新居購入の資金に当てられるので余裕を持って進められます。

②買い先行

買い先行の住み替えとは、新居を先に購入し、引っ越してから旧居を売却する方法です。

＜メリット＞
・新居を探す時間的な余裕がある
・新たな住まいを購入してから売却するため、仮住まいを用意しなくて良い
・旧居が空き家なので、内覧対応が容易

＜デメリット＞
・2軒分の維持費がかかる
・売却する物件が売れなかったら、住宅ローンが二重になる可能性がある

住んでいる住居がすぐに売れなかった場合のことを考えると、経済的に余裕がある人におすすめです。

住み替えの流れ

ここでは住み替えの売却・購入の流れを紹介します。自分で事前に確認する項目と、不動産会社と相談・契約をして進める項目があるので、住み替えを考えている人はチェックしておきましょう。

売却する時

住み替えで住んでいる物件を売却する場合は、以下の流れで進みます。

＜マイホーム売却の流れ＞

• 1. 物件の相場を事前に調査する
• 2.不動産会社に相談・査定を依頼する
• 3.不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 4.売却活動をする
• 5.購入者と売買契約を結ぶ
• 6.物件の引き渡し・決済をする

なるべく早く物件を売却したいと考えている人は以下の記事も参考にしてみてください。

不動産売却のスケジュールと期間｜具体的な流れや短くするコツも解説

購入する時

住み替えで新居を購入する場合は、以下の流れで進みます。

＜マイホーム購入の流れ＞

• 1.新居の購入条件を検討する
• 2.不動産会社に相談する
• 3.物件の絞り込みをする
• 4.売主と売買契約を結ぶ
• 5.物件の引き渡し・決済をする

住み替えで後悔しないためのポイント

住み替えで後悔しないためには、時期・物件の相場・住宅ローンの残債などに注意しながら、行動するのが大切です。大きな金額が動く住み替えは、信頼できるパートナーを選ぶこともポイント。ここでは住み替えで後悔しないためのポイントを解説します。

資金計画を入念に練る

住んでいる物件の住宅ローンがない場合は余裕を持って住み替えができますが、もしも残債がある場合はしっかり資金計画を練るのが大切です。

物件の売却価格が住宅ローンの残債を上回る場合、新居のローンの頭金にできる場合があります。一方、物件の売却価格がローンの残債を下回る場合は、自己資金を用意して住宅ローンを返済する必要があります。ローンの返済ができない場合、抵当権の抹消ができず売却が難しくなることも。

住宅ローンの残債ありで住み替えを希望する場合は、住み替えローンを利用することも可能です。住み替えローンとは、住宅ローンの残債と新居購入のためのローンを同時に融資してくれるものです。

金銭的な余裕がない人でも住み替えができる一方で、金額が大きくなったり、金利が高くなったりするため、しっかり資金計画を練る必要があります。

売却しやすい時期に向けて早めに行動する

一般的に物件を売却しやすい時期は春だと言われています。転勤や進学などで人が動く時期のため、不動産取引も活発になるからです。家を売却するには需要が増える時期に間に合うように行動することが大切。

不動産会社を通して売却する場合はいくつかの流れがあるため、2〜3月には売却活動ができるように、その数ヵ月前には行動を開始しておくと良いでしょう。

相場に合わせた価格設定をする

物件を売却する際、少しでも高く売りたいと思うもの。しかし相場より高く設定しすぎてしまうと、買主が決まらない状態に陥りかねません。買主側は少しでも安く物件を購入したいと思うものなので、相場に合わせて売却価格を設定しましょう。

住宅ローンの残債を確認する

住み替えをするのであれば、売却する物件の住宅ローンの残債をチェックして、住み替えが可能か確認しておきましょう。

住み替えをする場合、売却する物件の住宅ローンを完済してから、抵当権を抹消して売却します。もしも住宅ローンを返済できなかった場合、抵当権があると担保として差し押さえられるからです。

抵当権が抹消されていないと住宅ローンがまだ残っていると判断され、買主が物件の購入をためらう可能性が高くなってきます。

売却価格が残債を上回れば売却した金額で完済できますが、残債を下回った場合は自分で資金を準備することになります。金銭面で逼迫した状況に陥らないよう残債を確認し、すぐに住み替えができないと判断した場合は時期を延ばすことも検討しましょう。

新居を購入する際は税金などの諸費用がかかることに留意する

物件の金額や金融機関によって異なりますが、新居を購入する際は100万円ほど諸費用がかかります。諸費用には不動産取得税や印紙税、固定資産税、不動産会社への仲介手数料などが含まれ、仮住まいが必要な場合はその金額も加わります。

新居の購入には思っていたよりも諸費用がかかる可能性があるので、事前に資金を用意しておきましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

住み替えをする際は、信頼できるパートナーとなる不動産会社を選ぶのがおすすめ。不動産取引を伴う住み替えは時間もお金もかかります。そのため、複数の不動産会社に査定を依頼して、価格の相場やサービスの比較をします。

査定を依頼した不動産会社の中で取引実績や得意な物件、担当者の対応や会社の雰囲気など総合的にチェックして、自分に合った信頼できる不動産会社を選びましょう。

住み替えは計画的に進めることが重要

現在の住まいから住居を替える住み替えは、資金のあり・なしや住宅ローンの状況をしっかり把握しながら計画を立てることが大切です。売り先行・買い先行のどちらが自分に合っているかも考慮に入れて慎重に行動するのがおすすめ。

住み替えを検討しているのであれば、信頼できるパートナーとして経験豊富な不動産会社を選びましょう。